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【記事引用】ハワイの不動産購入の理由を読み解く①

2018-03-04

ハワイの不動産購入の理由を読み解く①

以下の記事はZuu Online の2015年2月28日付からの転載です。

国内富裕層はなぜハワイのコンドミニアムを購入するのか?その理由に迫る!
ハワイの海岸が見渡せるエリアにコンドミニアムを所有するというのは多くの人が夢見るかもしれないが、実際に日本国内の富裕層がハワイの高級コンドミニアム購入に踏み切るケースが多くなっている。しかし、それは単に憧れのリゾート地のオーシャンビューに物件を手に入れるといった純粋な動機以上に、さまざまなインセンティブを考慮しての購入となっている。それ程ハワイにコンドミニアムを購入することは、国内での不動産投資にはないインセンティブが与えられているのだ。

不動産保有は長期化するほどおトク?

ハワイの不動産でも富裕層に圧倒的な人気を誇るのがメインアイランドであるオアフ島の物件だ。Honolulu Board of Realtorsが公表する不動産情報によると、オアフ島の戸建ては日本でバブルが始まった1987年以降リーマンショックなどを経験したにもかかわらず、現在までに350%、コンドミニアムも200%その価格が上昇していることがわかる。

少なくともハワイの物件には日本のようにデフレで価値が縮減する事態は起こっていない。国内で考えた場合、リゾート地ではないが同じ首都圏のオーシャンビューで、東京から程近い鎌倉あたりの湘南海岸が見下ろせるところに不動産を購入したとしても、同時期に取得した物件で200%以上の値が上がったところは皆無に等しいことから考えれば、この長期保有は実に容易い資産倍増計画であることが理解できる。

国内からの不動産賃貸で考えた場合の有利さ

米国で所有する不動産物件であっても、個人における賃貸事業とした場合は、日本での賃貸マンションの経営と同じように給与所得などと損益通算が可能となる。あえて損失の出るような設定ができれば給与所得に対する節税効果が期待できるというわけだ。

また米国の不動産物件の場合には減価償却率は国内物件に比べてきわめて大きく、短期間でも償却が可能となる点も節税という視点で見たときには大きなインセンティブとなる。しかもこの減価償却は日米両国への計上が可能となる点も見逃せない。

ハワイを含めて米国の不動産の場合にはその購入価格のうち、対価比率(つまり建物と土地の比率)が国内の物件と異なり建物の比率がより大きくなっているため、例えば建物の価値が100万ドル(日本円で約1億1800万円)の場合、年間2950万円を4年間で償却可能となる。これは国内物件にはない魅力といえる。

法人は福利厚生施設として利用する場合のインセンティブも

個人として購入するのではなく、法人として福利厚生施設の位置づけでハワイのコンドミニアムを購入した場合には、その管理費や光熱費などランニングをすべて経費として参入が可能となる。事実上別荘として利用しながら、コストは経費処理も可能となる点は見逃せないポイントだ。

法人やトラストフォーマットによる所有なら遺産税を回避も

国内では相続税が改正されて話題になっているが、ハワイの場合、こうした不動産を法人もしくは信託によって所有していれば、万が一の場合の相続になっても遺産税を回避することが可能となり、相続面でも大きなインセンティブが生じることになる。ただし、所有する法人によってその条件は異なるためあらかじめ専門家に相談して損の出ない条件設定が必要となる。

法人所有にしておけば法人譲渡自体で不動産の贈与税が不要に

これも国内法ではお目にかかれないスキームといえるが、法人による不動産所有にしておけば法人自体を譲渡することで譲渡税の支払いが不要になるケースがある。ハワイの場合、国内から既にかなりの富裕層がコンドミニアムをはじめとして物件を購入しているため、こうした領域の税金に詳しいエキスパートも多く存在している。したがってまずはどのようなインセンティブスキームが存在するのかをよく研究すると、富裕層個々の条件と組み合わせて、どのような所有形態にするのがもっとも得になるのかが見えてくるというわけだ。

不動産価格は都内に負けず劣らず高額

コンドミニアム自体は中古といえども50万ドル(約6000万円)を超えるものが主流であり、想像以上に高額な物件が多いことには注意が必要だ。
少なくとも国内におけるリゾートマンションといった位置づけとは明らかに次元が異なるものであるという理解が必要だ。ただ都内の山手線内にオクションを購入するよりも、様々なインセンティブが与えられるものであり、こうした事情が国内の富裕層をハワイのコンドミニアム取得に動かしていることがわかる。

Posted by 礼 くりふ