page contents

よくあるご質問

2018-03-04

ハワイ不動産 よくあるご質問

ハワイ不動産にかかわる『よくあるご質問』をまとめました。


ハワイの不動産の特徴的な事柄について

Q1:【エスクロー制度】エスクロー会社とはなにをするのか?

A: 売主と買主の間で中立的かつ第三者的な立場で成約から名義変更・登記完了まで不動産の売却・購入手続きと金銭の管理を行うハワイ州の認可を受けた会社のことです。(エスクロー会社は不動産のみならず船舶などの高額アイテムの売買にも関わります。)このエスクロー会社を利用することで売主・買主双方の売却・購入手続きでの安全性が担保されます。エスクロー会社は成約後、当該取引専用の銀行口座を開設し、買主が払う手付金、2時金、残金はすべてこの口座に名義変更・登記完了するまで留め置かれます。

また、売主への支払い時には、この口座から、手続きに関わる諸経費や、不動産業者への仲介手数料、売主が清算すべき固定資産税や管理費、当該物件についたローンの残金、源泉徴収税、などがあらかじめエスクロー会社によって清算されたうえで、残金が売主に支払われます。その他、物件の権限(名義)の調査、譲渡書類の作成、公証手続き、名義変更・登記手続きを行います。

Q2:【所有権と借地権】所有権(フィー・シンプル)と借地権(リース・ホールド)の違いとは?

A: 所有権(フィー・シンプル)とは土地と上物(建物)を含めた所有形態で、日本でいう土地権付き(完全所有権)に該当します。借地権(リース・ホールド)は上物(建物・お部屋)のみを所有する形態であり、借地権には借地期限があり、地主へ毎月の借地料を支払います。通常、借地料は10年に一度改定されます。日本の借地権制度と違う点は借地期限が終わると上物(建物・お部屋)が地主へ無償償還されることです。

また、借地権(リース・ホールド)付の物件であっても、底地の権利を買える物件もあります。日本のお客様には所有権または底地権が購入できる物件が人気があります。

Q3:【面積の単位】平方フィート(sqft)から 平米(㎡)や坪数 への換算方法は?

A: 平方フィート(Sq Ft)から平米(㎡)への換算は、平方フィート(Sq Ft)に0.093を掛けてください。坪数への換算は、平方フィート(Sq Ft)に0.028を掛けてください。


内覧について

Q4:【内覧(内見)】物件の内覧(内見)の手配は可能か?

A: 可能です。当社では無料にて物件の内覧(内見)の手配をいたします。前もって内覧(内見)希望日時や希望物件や希望条件をお知らせください。希望物件や希望条件については希望日時の最低3日前までにお知らせください。また、できましたら、内覧(内見)の前に当社の担当者に会って質問をされたりハワイ不動産市場の状況や、購入手続き、購入後の管理などについて話を聞かれる時間をもたれるとよいでしょう。

内覧(内見)当日はお泊りのホテルまでお迎えにあがります。

Q5:【内覧(内見)】物件の内覧(内見)の所要時間は?

A: 物件数や物件の規模、あるいは物件間の移動距離などによってかわりますが、物件の内覧(内見)と設備や庭の確認でしたら、通常はコンドミニアム1軒1室につき約20~30分、コンドミニアム1軒2室ならば約30~40分、戸建て1戸につき約30分ほどかかります。たとえばワイキキ内でコンドミアム5軒10室程度ですと、3~4時間ほどの行程となります。

ハワイの物件は入室時に靴を脱ぐことが多いので、脱ぎやすい靴やビーチ・サンダルでおこしください。

Q6:【内覧(内見)】日本にいながら売り物件の情報を得ることは可能か?

A: 可能です。こちらのホノルル不動産協会データベース直結の日本語物件検索メニューをご利用ください。


購入について

Q7:【物件購入】物件購入の流れはどのようになっているのか?

A: こちらをご参照ください。 また こちらもご参照ください。

Q8:【物件購入】物件購入時の費用はどれくらいかかるか?

A: 不動産購入の諸経費は購入価格の約1%前後がかかります。ハワイ州で不動産を購入される場合、買主に対して不動産仲介手数料と不動産取得税はかかりません。諸経費の内訳は、エスクロー会社手数料、権限保険料、名義調査費、譲渡証書作成費、公証費、物件検査費用、登記料、固定資産税・管理費の売主の前払い分の按分負担等となります。

Q9:【物件購入】オファー(購入申込書)に入れる購入希望額(指値)はどうやって決めるのか?

A: ホノルル不動産協会のデータ・ベースで過去の同等・類似物件の売却データをとりだし、物件のコンディションなどもあわせて比較検討しながら算出した妥当な金額を買主に提案いたします。

Q10:【物件購入】手付金はいくらくらい必要か?

A: 手付金についてはいくらというルールはありません。手付金は英語でEarnest Money_(アーネスト・マネー)とも呼ばれ、アーネストには「真面目な、真剣な」という意味があるように手付金の多寡が買主の真剣さを示すバロメーターでもあります。通常は購入価格の0.5%~1%くらいを目処に、20万㌦の物件なら千㌦、100万㌦の物件なら一万㌦くらいを考えるとよいでしょう。

手付金は契約書に記された買主の解約条項に基づく解約を行使した場合には全額が戻ってきます。

日本からハワイの指定口座に電信送金するかハワイの銀行発行のキャッシャーズ・チェックで支払います。

Q11:【物件購入】気に入った物件を一定期間中、仮押さえすることは可能か?

A: 不可です。気に入った物件があった場合すぐにオファー(購入申し込み)を入れることをお奨めします。購入契約書には買主が成約後ペナルティーなしで解約できる項目がありますので、まずはオファーを入れて独占的な契約関係を売主と結んだ上で物件を精査してから最終決断をしましょう。

Q12:【物件購入】日本にいながらハワイの不動産を購入することは可能か?

A: 可能です。売買契約書などの各種書類はEメールやファクスでのやり取りになります。名義変更前にはアメリカ大使館や公証人役場での譲渡証書への公証手続きが必要です。譲渡証書については公証済み原本を国際速達などでハワイへ返送していただきます。

ハワイをよくご存知で投資目的での購入をされる方には日本にいながら一度も物件をご覧にならずに購入される方も多々おられます。

Q13:【物件購入】購入契約の成約日より名義変更の完了までの所要時間は?

A: 買主がキャッシュで購入する場合は通常30日、銀行ローンで購入する場合は45日~60日ほどかかります。

Q14:【物件購入】物件は家具付きなのか?

A: ケース・バイ・ケースです。全家具付き、あるいは一部家具付きでも購入できる物件、価格交渉をして家具を購入できるチャンスのある物件と、内覧(内見)時に家具が置いてあっても家具なしの物件もあるので確認が必要となります。


ローンについて

Q15:【ローン】日本人でもハワイ側でローンを組むことは可能か?

A: 可能です。(審査の結果ローンが組めないことはあります。)ハワイでローンを組んで購入されることを決めておられるのであれば、物件探しを始める前に“仮の借入れ申込み”(無料)をされることをお奨めします。売主によっては買主がオファー(購入申込書)を提出する際に“仮の借入れ証明書”を要求することがあります。
“仮の借入れ証明書”があると売主がオファーを受け付けてくれる可能性が高まると同時に、成約後にローンが組めないことが分かるなどの時間の無駄も防げ、借り入れ可能な金額がわかり購入の予算を組むことが可能となります。

Q16:【ローン】頭金はどのくらいが必要か?

A :一般的に非居住者(別荘・投資物件を含む)の場合は購入価格の40%が頭金として必要です。また、ローンを組むための手数料や諸経費が借入れ額の3%ほどかかります。

Q17:【ローン】ローンの申し込みに必要なものは?

A: 通常は、直近2年分の源泉徴収書と個人税務申告書や、直近2ヶ月分の給与明細と銀行取引明細、直近2ヶ月分のクレジットカードの支払い明細書、充分な頭金があることを示す資金証明(残高証明)、パスポート、また、自営業の方は直近2年分の事業の税務申告書および会社決算書などが必要です。


物件の売却について

Q18:【物件売却】物件売却の流れはどのようになっているのか?

A: こちらをご参照ください。

Q19:【物件売却】物件売却時の費用はどれくらいかかるか?

A: 費用の内訳は大きく分けて4種類あります。
1:物件の売り出しのための改装・修理・補修、備品の取替え、家具の廃棄や大掃除、庭の手入れなどの事前準備費用。
2:不動産売却に直接関わる諸掛。
3:不動産業者へのコミッション。
4:売却額に対する連邦政府、ハワイ州からの源泉徴収税。の以上です。

1:売り出しのための事前準備~物件の状況や販売方針によってケース・バイ・ケースで大きく違ってきます。
2:不動産売却に直接関わる諸掛~売却価格の約1%前後がかかります。(内訳:エスクロー会社手数料、権限保険料、名義調査費、譲渡証書作成費、譲渡税、公証費、コンドミニアム書類、測量費 (戸建ての場合)、白蟻検査代、登記料等)
3:不動産業者への仲介手数料~住居物件では売却価格の6%(売主・買主双方の不動産業者が折半)。(商業物件の仲介手数料は売却価格の10%。)
4:連邦政府・州政府の源泉徴収~連邦源泉税は売主が外国人/外国法人の場合に売却価格の10%が源泉され、ハワイ州源泉税は売主がハワイ居住者/ハワイ法人でない場合に売却価格の5%が源泉さ れます。源泉税は確定申告時に調整され、多く徴収されていた場合には還付金として戻ってきます。

Q20:【物件売却】売却時にかかる税金は?

A: 譲渡税、譲渡益税、ハワイ州源泉税、連邦源泉税などがあります。

【1】ハワイの不動産取引においては売主が譲渡税を支払います。
【2】譲渡益税は譲渡益(キャピタル・ゲイン)が発生した場合年度末の確定申告時に支払います。
【3】連邦源泉税は売主が外国人/外国法人の場合に売却価格の10%が源泉され、ハワイ州源泉税は売主がハワイ居住者/ハワイ法人でない場合に売却価格の5%が源泉されます。源泉税は確定申告時に 調整され、多く徴収されていた場合には還付金として戻ってきます。

Q21:【物件売却】日本にいながらハワイの不動産を売却することは可能か?

A: 可能です。売買契約書などの各種書類はEメールやファクスでのやり取りになります。 名義変更前にはアメリカ大使館や公証人役場での譲渡証書への公証手続きが必要です。譲渡証書については公証済み原本を国際速達などでハワイへ返送していただきます。

Q22:【物件売却】購入契約の成約日より名義変更の完了までの所要時間は?

A: 買主がキャッシュで購入する場合は通常30日、銀行ローンで購入する場合は45日~60日ほどかかります。

Q23:【物件売却】ハワイ州にも等価交換の制度はありますか?

A: あります。アメリカでは 1031 Exchange (1031エクスチェンジ)と呼ばれています。この制度を利用するための決まりごとや条件についてのお問い合わせはこちらへ。

ハワイ不動産に関するお問い合わせはこちらから

Posted by 礼 くりふ