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安心の購入手続き

2018-03-04

ハワイ不動産 安心の購入手続き

ハワイにおける不動産の購入は買主にとっての安全性が確立された安心のシステムとなっています。以下、その安全性を担保する仕組みを説明します。
注意:以下の内容は新しく開発されるプロジェクトではなく、新築・築浅も含めた中古不動産の売買に関わるものです。

01:購入契約書はホノルル不動産協会版を利用。

不動産の購入契約書は弁護士に作成してもらうことも可能ですが、ハワイ州では一般的にホノルル不動産協会が協会員用に用意している汎用の契約書を利用しています。
ホノルル不動産協会の会員は、売買の仲介現場において、時に応じて、ある者は売主側、ある者は買主側の立場で仲介業務を行っていますので、ホノルル不動産協会はあくまで中立の立場で購入契約書を用意しています。
ホノルル不動産協会版の購入契約書は、法律の改定や、実際の取引事例で生じた問題や、取引の現状に合わせ、合法性・安全性が慎重に検討され、適宜内容が改定され、少しづつページ数が増えて今日では14ページの書面になっています。実際の不動産取引を熟知したプロ中のプロが法律の専門家とともに作成した「非常によくできた」契約書です。
よって内容は売主・買主双方にとって安全なものではありますが、とくに買主にとっては安心の内容となっています。

02:買主にとって安全で安心な解約条項。

ホノルル不動産協会版の購入契約書には買主が解約を選択できる項目が明記されており、安心して購入契約に入ることができます。契約書に記された期間以内に契約にしたがって解約を選択した場合、手付金全額が戻ってきます。(ホーム・インスペクション(点検・調査)などで業者を雇った実費などは含みません。
買主がオファー(購入契約書)を入れ、売主が受け入れ成約をすると、買主は速やかに手付金を支払い、物件調査期間に入ります。物件調査期間には以下のようにさまざまな情報が入ってきます。

【1】ホーム・インスペクション(点検・調査):買主自身が行うこともできますが通常はプロの業者を雇います。費用は買主負担となります。(2LDKくらいの物件では実費300~400㌦くらいがかかります。)
【2】不動産権限調査書:名義や先取特権などの調査報告書。
【3】売主からの情報開示:物件価値に影響すると思われる過去から現在にいたる欠陥、修理、状態などに関する情報開示。
【4】コンドミニアム関連書類:コンドミニアムの履歴、議事録、ハウスルール、予算、保険などの書類一式。
【5】白あり検査:費用は通常売主負担です。
【6】測量/杭打ち:一戸建て物件のみ。 費用は通常売主負担です。

購入契約書には、買主が上記の【1】~【3】の、調査結果、報告書の内容、開示情報の内容に満足しない場合は 解約を選択できる ということが謳われています。
また、白蟻検査で「建物そのもの存在を危ぶむ重大な欠陥」が見つかった場合や、測量・杭打ちの調査結果、「隣人の侵食」が見つかった場合にも 解約を選択できる ということが購入契約書に謳われています。
さらに、購入契約書には、契約書上でローンでの購入を宣言した買主がローンを組めなかった場合や、必要な額のローンがおりなかった場合なども、買主が解約を選択できる ということが謳われています。
以上のように買主にとっては安心で安全な契約内容となっていますが、上記の項目をすべて承認したあとの解約は契約不履行となりますので、慎重・真剣な情報の検討が必要となります。

03:エスクローシステム

ハワイで不動産の売買の安全性を担保するのがエスクローシステムであり、これを担うのがエスクロー会社です。
エスクロー会社とは売主と買主の間で中立的かつ第三者的な立場で成約から名義変更・登記完了まで不動産の売却・購入手続きと金銭の管理を行うハワイ州の認可を受けた会社のことです。(エスクロー会社は不動産のみならず船舶などの高額アイテムの売買にも関わります。)
このエスクロー会社を利用することで売主・買主双方の売却・購入手続きでの安全性が担保されます。
エスクロー会社は成約後、当該取引専用の銀行口座を開設し、買主が払う手付金、2時金、残金はすべてこの口座に名義変更・登記完了するまで留め置かれ、全手続きが終了するまでエスクロー会社以外の第三者が口座に触れることができなくなります。
全手続きが終了した、売主への支払い時には、この口座から、手続きに関わる諸経費や、不動産業者への仲介手数料、売主が清算すべき固定資産税や管理費、当該物件についたローンの残金、源泉徴収税、などが、あらかじめエスクロー会社によって清算されたうえで、残金が売主に支払われます。
その他、エスクロー会社は、物件の権限(名義)の調査、譲渡書類の作成、公証手続き、名義変更・登記手続きを行います。

04:日本語による不動産エージェントのサポート。

上記のような、非常によくできたシステムに加えて、当社の優秀な不動産エージェントが日本語でアドバイスしながら、内覧(内見)、物件選定、オファー(購入契約書)、他の契約書面の作成、ホーム・インスペクションの手配、各種調査結果についての判断、最終の物件確認、カギの受け取りなどの購入手続き全体をサポートしていきます。
また、必要に応じて、日本語を話す弁護士、税理士、ローン・オフィサーなどの紹介もいたします。

 

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Posted by 礼 くりふ