page contents

物件購入の流れ

2018-03-04

ハワイ不動産 物件購入の流れ

以下は一般的な(現金購入での)中古物件購入の流れです。(銀行ローンでご購入の場合は多少の手続きが加わります。)
通常は購入申し込み からの名義変更完了まで、現金での購入の場合は約1ヶ月、銀行ローンでの購入の場合は約2ヶ月を要します。

01:物件の選択

ご予算、使用目的、物件種目(戸建てかコンドか?)、地域、コンドミニアム名、間取り、眺望、駐車場や室内ランドリーの有無、プールやジムなどの設備の有無、などのご希望の条件を伺いながら物件の絞込みのお手伝いをいたします。

02:内覧

上記で選んだ物件を直かに見てみましょう。
売主やテナントの都合で48時間前のリクエストでないと見れない物件もありますので、物件の選択は余裕をもって行いましょう。

03:購入申し込み

ご希望に合う物件があれば購入申し込みをしましょう。
購入契約書に、購入希望額(指値)や、購入方法(現金かローンか)、登記予定日などなどを書き込み、売主の回答期限を入れ、買主の署名を入れて売主に提出します。

04:売主からの回答

売主からの回答により以下のパターンとなります。

【1】成約:購入契約書に売主が署名をして返送してきます。
【2】カウンター・オファー:売主が金額の上乗せ等の諸条件についての希望を入れた契約書を戻してきます。この内容に買主が同意すれば成約、同意しない場合は不成約となります。
【3】不成約:断りの返事があるか、期限内に返事がこない場合か、カウンター・オファーの内容に買主が同意しない場合。

05:成約~エスクロー開設~手付金

売主と買主の署名が購入契約書に揃うと成約となります。
成約すると不動産エージェントがエスクロー会社に口座開設を要請します。
エスクロー会社は売主と買主の中間で契約書書類・金銭の管理をし、権限(名義)調査や譲渡証書の作成、登記などの重要な仕事を中立的な立場で行う第三者機関です。
エスクロー口座が開設されたら、買主は手付金を入れます。手付金は50万㌦くらいまでの物件なら千㌦~三千㌦くらいでいいでしょう。

06:物件調査期間

成約すると同時に物件調査期間開始となります。この期間(約2週間)には以下の調査や検査などを行います。

【1】ホーム・インスペクション(点検・調査):通常はプロの業者を雇います。費用は買主負担となります。この検査結果に買主が不満であれば、売買契約を解約するこもできます。(2LDKくらいの物件では実費300~500㌦くらいがかかります。)
【2】不動産権限調査書:名義や先取特権などの調査報告書。
【3】売主からの情報開示:物件価値に影響すると思われる過去から現在にいたる欠陥、修理、状態などに関する情報開示。
【4】コンドミニアム関連書類:コンドミニアムの履歴、議事録、ハウスルール、予算、保険などの書類一式。
【5】白あり検査:費用は通常売主負担です。
【6】測量/杭打ち:一戸建て物件のみ。

買主は上記それぞれの結果に対して承諾するか否かを決めます。承諾後の解約は契約不履行となります。

07:2時金の入金

買主がホーム・インスペクションの結果を承諾、または、調査結果にもとづく修理要求などの売主との交渉がまとまれば、第2次預託金をエスクロー口座に入金します。

08:譲渡証書への署名

売主、買主ともに譲渡書類および必要書類に署名をします。
譲渡書類への署名は公証されたもののみが有効となります。
これらの署名はハワイのエスクロー会社で行うか日本の米国大使館や米国領事館、あるいは公証人役場等で公証手続きをすることも可能です。
これらの書類は登記予定日の2営業日前までにエスクロー会社に届いている必要があります。

09:クリーニングと最終点検

通常は物件の引渡し前に売主の負担で物件の清掃やカーペットのクリーニングがされます。(契約内容による。)
その後、買主(またはそのエージェント)による最終点検(ファイナル・ウォークスルー)を行います。
最終点検では物件がホーム・インスペクションの時と同じ状態であるかを、あるいは売主に要求し承諾をえた修理がなされているかなどを確認します。

10:残金の支払い~名義変更完了~物件の引渡し

買主および売主が購入契約書上で同意された全ての条件が満たされると、 買主は登記日の2営業日前までに残金をエスクロー口座に入金します。(ローンでの購入の場合は残りの現金を入金します。)
エスクロー会社が、全ての必要書類が揃ったこと、購入資金の入金を確認して、登記所にて登記手続きをし、手続き完了するとすみやかにエージェントに通知が入ります。
買主(またはエージェント)が物件の鍵を受け取り、購入手続きが完了となります。

Posted by 礼 くりふ